Organizacija združenih narodov je vsak prvi ponedeljek v oktobru proglasila za Svetovni dan habitata. Vlade, lokalne skupnosti in posamezniki vsega sveta so na ta dan, ki letos pade na ponedeljek, 4. oktobra, pozvane, da usmerijo vso pozornost na stanje in kakovost življenja v mestih in drugih naseljih ter z različnimi aktivnostmi spodbujajo zavest o temeljni pravici ljudi do primernega domovanja.

Kot spodbudo in pomoč pri ustvarjanju in uresničevanja kakovostne stanovanjske politike,  ki bi bila usmerjena na reševanje stanovanjske stiske s cilji zagotavljanja dovoljšnje količine, primernih, dostopnih in kakovostnih stanovanj po meri prebivalcev Ljubljane, smo na IŠSP – Inštitutu za študije stanovanj in prostora in IPoP – Inštitutu za politike prostora pripravili pregled stanovanjskega področja v Mestni občini Ljubljana in preverili kakšne so možnosti za razvoj stanovanjskega zadružništva, ki se vse pogosteje pojavlja kot eden od možnih odgovorov na stanovanjsko problematiko. V nadaljevanju predstavljamo nekaj zanimivejših poudarkov, obenem pa vas vabimo k natančnejšemu branju celotne analize.

STANJE JE RES SLABO 

V Ljubljani je premalo stanovanj: število gospodinjstev je večje od števila stanovanj. Stanovanja so prenaseljena, prostorski standard na prebivalca pa nižji kot v ostalih slovenskih krajih in drugih evropskih mestih. Premajhna stanovanja in neprimernost tlorisov sta povezana z dejstvom, da je skoraj polovica stanovanjskega fonda starejšega od 50 let. Od osamosvojitve Slovenije do leta 2018 je bilo zgrajenega le približno 16 % stanovanjskega fonda. Stanovanja so potrebna obnove in ukrepov za povečanje potresne varnosti.

GRADI SE - A ZA BOGATE

Nedvomno se gradi več kot v preteklih letih, a še vedno mnogo premalo glede na zaostanke v letih po  osamosvojitvi Slovenije. V zadnjih letih se kaže, da se pravni subjekti usmerjajo predvsem v luksuzno gradnjo – veča se število petsobnih stanovanj in tudi povprečna velikost dokončanega stanovanja, medtem ko smo za  dostopna stanovanja primorani poskrbeti sami (fizične osebe). V letu 2019 so kar 64 % vseh novih stanovanj zgradile fizične osebe, medtem ko je ta odstotek leta 2008 znašal 35 %.

Zaradi nevzdržnega stanja in velikih potreb zadnja leta več gradijo tudi stanovanjski skladi – kar ne po zaslugi države, ki za gradnjo javnih najemnih stanovanj ne namenja proračunskih sredstev. Od leta 2019 je JSS MOL pridobil 244 stanovanj, do konca 2022  načrtuje še 192 enot, do konca 2025 pa še skoraj 700 stanovanj. Stanovanjski sklad Republike Slovenije je trenutno v zaključnih fazah gradnje 498 stanovanj, v naslednjih letih pa načrtuje v Ljubljani izgradnjo še 440 stanovanj. Skupno lahko torej do leta 2025 pričakujemo skoraj 2000 novih javnih najemnih stanovanj, kar predstavlja skoraj 30 % trenutnega števila javnih stanovanj v Ljubljani. Številke so res visoke, vendar bo potrebno glede na rastočo potrebo, tudi v prihodnje vzdrževati tempo gradnje – to pa ne bo možno brez sistemskega vira financiranja, ki ga mora zagotoviti Vlada RS.

MLADI NA POGRADIH?

V javnosti se pojavlja predpostavka, da se mladi ne osamosvojijo, ker jim je preveč udobno v 'hotelu mama'. To ne drži: mladi bi se radi osamosvojili, vendar jim lastna najemniška ali lastniška stanovanja preprosto niso dosegljiva. Rešitev pa se zagotovo ne skriva v tem, da jim namesto domače otroške sobe, ponudimo pograd kot v novi Skupnosti za mlade Gerbičeva. Zato ne preseneča, da je na nedavnem razpisu Stanovanjski sklad RS prejel prijave le za polovico razpoložljivih postelj v novem objektu. Takšne bivalne enote za dve in tri osebe ne omogočajo dostojnega bivanja, niti ne nudijo pogojev, da bi posameznik res zaživel samostojno odraslo življenje. 

CENE STANOVANJ SO VISOKE IN ŠE RASTEJO 

V Ljubljani so bile lani cene stanovanj več kot 50 % nad slovenskim povprečjem. Med letoma 2015 in 2020 so se povišale za okrog 45 %, medtem ko je povprečna plača zrasla zgolj za 17 %. Geodetska uprava RS za leto 2019 poroča, da je bila povprečna cena novega stanovanja lani v Ljubljani okoli 3.750 €/m2 – samo v letu 2018 je zrasla za 30 %, 2019 pa še za 20 %. Ob takih cenah se je vse več občanov prisiljenih zatekat na najemni trg, kjer je stanje s ponudbo podobno nevzdržno.

BITI NAJEMNIK JE NEVZDRŽNO

Najemna stanovanja uradno predstavljajo približno 10 % vseh stanovanj – navkljub večanju potrebe je najemni trg še vedno zelo majhen. Bivanje v tržnem najemu je negotovo in nepredvidljivo, pogodbe so sklenjene za kratek čas, trg se ne nadzoruje ali regulira in posledično so najemniki povsem odvisni od dobre volje lastnika. 

Slabim pogojem navkljub, so najemnine glede na nivo plač zelo visoke (povprečna tržna najemnina znaša okoli 14 €/m2). Drag najem ne omogoča ustvarjanja prihrankov za nakup stanovanja, kar pomeni, da se najema v Ljubljani ne bo več moglo  'tradicionalno' obravnavati kot začasne postaje na poti do lastništva. Obenem se ob takih pogojih  najema ne more dojemati kot dobre in stabilne alternative lastništvu – zato najem postaja nekaj, na kar smo obsojeni, če nimamo nadpovprečnih prihodkov ali zaledja staršev.  

Dolgoročno in stabilno najemno razmerje je mogoče zadeti le na loteriji – pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana. Ta ima v lasti približno 40 % ljubljanskega najemnega trga, kar pa je še vedno približno 11-krat premalo glede na konsistentno rastoče število upravičencev do neprofitnega najema. 

NAJEMNIŠKI SOS

Za stiske najemnikov v javnosti pogosto ni posluha, zato se včasih zdi, da gre za težave peščice. A temu še zdaleč ni tako. Najemniški trg je torej popolnoma nefunkcionalen, položaj najemnikov pa se je z nedavno spremembo Stanovanjskega zakona še poslabšal. Najemniki so prepuščeni sami sebi in velikokrat ne poznajo niti osnovnih pravic, ki jih kot najemniki vendarle imajo. Ker smo v IŠSP in Danes je nov dan prepričani, da lahko stanje rešimo le z združenimi močmi, smo vzpostavili spletno platformo Najemniški SOS, kjer na enem mestu nudimo konkretne odgovore na najemniška vprašanja in možnost, da najemniki delijo svoje izkušnje in se povezujejo z najemniško skupnostjo.

STANOVANJSKE ZADRUGE,  KMALU ZARES?

Stanovanjske zadruge so se marsikje  v svetu razvile iz kriznih razmer, podobnih kot jih občutimo ob vse večjih stanovanjskih stiskah v Ljubljani. Te nas ne pestijo le zaradi nedostopnega lastništva, slabih najemnih razmerij, pač pa tudi zaradi starih, premajhnih in za sodobno življenje neprimernih stanovanjih, ki jih težko zamenjamo. V takšnih pogojih se kažejo stanovanjske zadruge kot dobra rešitev, ki temelji na združevanju posameznikov in njihovih sredstev za zagotovitev kakovostnih stanovanj. Slednja so lahko bistveno bolj dostopna od tržnih, saj se zadruga popolnoma odpove vsakršnim dobičkom. V Ljubljani obstajajo že vsaj tri zadružne pobude. Javni stanovanjski sklad podpira razvoj stanovanjskih zadrug,  manjkata pa resna podpora s strani države in sistemska ureditev zadružnega področja. Da bomo v prihodnjih nekaj letih poleg porasta neprofitnih stanovanj lahko videli tudi porast stanovanjskih zadrug, smo pripravili priporočila za različne akterje, ki lahko njihov razvoj spodbudijo. 

Vir: Inštitut za študije stanovanj in prostora